عجمان : احمد المنصوري  

أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان، القانون رقم 3 لسنة 2020 بشأن تنظيم شؤون الملاك في إمارة عجمان وتضمن 41 مادة.

ويطبق هذا القانون على العقارات الرئيسية والعقارات الفرعية في المناطق والأراضي التي يسمح فيها بالتطوير العقاري في الإمارة سواء أكانت مرخصة قبل نفاذه أو التي يتم ترخيصها بعد ذلك بما في ذلك تلك الواقعة في المناطق الحرة.

ويهدف القانون إلى تنظيم إدارة الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وفق أفضل معايير جودة الخدمات تنظيم شؤون لجان الملاك في العقارات الفرعية وتمكينها من أداء مهامها وتحقيق الشفافية وعدم تعارض المصالح في التعاقد مع مزودي الخدمات في الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وتمكين دائرة الاراضي والتنظيم العقاري من الإشراف والرقابة على أداء لجان الملاك وشركات الإدارة بما يكفل تقديم أفضل الخدمات لشاغلي الوحدات العقارية في العقارات الفرعية.

وتطرق القانون الى إدارة المرافق المشتركة والتي يجب على المطور الرئيسي عند إنجازه للعقار الرئيسي التعاقد مع شركة إدارة مقيدة لدى الدائرة تتولى إدارة العقار الرئيسي ويجب أن تتضمن الموازنة السنوية الخاصة بإدارة وتشغيل وصيانة كل عقار فرعي بحسب ما هو معتمد من الدائرة مقابل الخدمات الخاص بالمرافق المشتركة ويصدر المدير العام قراراً يبين فيه آلية احتسابها وتوريدها لحساب الصيانة بالمرافق المشتركة.

كما تطرق الى نظام إدارة المجمع الرئيسي حيث يجب أن يتضمن كل عقار رئيسي نظام إدارة مجمع رئيسي معتمد من الدائرة ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام إدارة المجمع الرئيسي يتضمن أي تأثير على حقوق المشترين إلا بعد الحصول على موافقة الدائرة ويحدد نظام إدارة المجمع الرئيسي أحكام وإجراءات إدارة وصيانة المرافق المشتركة.

وحدد القانون في مواده نظام إدارة المبنى حيث يجب أن يتضمن كل عقار فرعي نظام إدارة مبنى معتمد من الدائرة وفي حال عدم وجود نظام إدارة المبنى في العقار الفرعي تضع الدائرة نظام إدارة المبنى لهذا العقار وللدائرة أن تستعين في إعداده بأي جهة متخصصة في هذا المجال ويتم تحصيل نفقاتها من حساب الصيانة ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام إدارة المبنى يتضمن أي تأثير على حقوق ملاك الوحدات العقارية إلا بعد الحصول على موافقة الدائرة وأخذ رأي لجنة الملاك في العقار الفرعي.

وأكد القانون أن يلتزم شاغلو الوحدة العقارية بالنظام الأساسي ونظام إدارة المجمع الرئيسي ونظام إدارة المبنى تجاه شاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك وشركة الإدارة ويقع على عاتق مالك الوحدة العقارية سداد مقابل الخدمات ما لم ينص عقد إيجار الوحدة على غير ذلك وفي جميع الأحوال لا يعفى المالك من سداد مقابل الخدمات في حال تخلف المستأجر عن دفعه.

ودعا القانون إلى أن ينشأ لدى الدائرة سجل خاص لشؤون ملاك الوحدات العقارية في العقارات الفرعية يسمى “سجل شؤون الملاك” ويصدر المدير العام قراراً يحدد فيه شكل السجل وإجراءات القيد فيه على ان تقيد في السجل بيانات الأرض التي أقيم عليها العقار الفرعي والوحدات العقارية وأسماء مالكيها ومواقف السيارات المخصصة لها وأعضاء لجنة الملاك لكل عقار فرعي ونظام إدارة المبنى ونظام إدارة المجمع الرئيسي والمخطط الرئيسي للمشروع ومخطط الموقع ومخطط الوحدة العقارية ومخططات العقار الرئيسي والعقار الفرعي وشركة الإدارة التي تم التعاقد معها لإدارة وصيانة وتشغيل الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وعقد الإدارة وعقود مزودي الخدمات والمرافق المشتركة والأجزاء المشتركة ومساحاتها ونسبتها من المساحة التي تتحملها الوحدات العقارية والمرافق المخصصة للمطور في العقار الرئيسي وأي بيانات أخرى يصدر بتحديدها قرار من المدير العام.

وتتألف المرافق المشتركة في العقار الرئيسي ودونما حصر من الطرق والدوارات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف ومجاري التصريف والجزر الفاصلة في الطريق والجسور وأنظمة التصريف وما يرتبط بها والبحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى بما في ذلك كافة المعدات المرتبطة بها والمسطحات الخضراء والساحات العامة وساحات اللعب والأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والمكائن والمعدات التي يتم بواسطتها تزويد العقار الرئيسي بالخدمات المختلفة وأجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق وأي مرافق مشتركة أخرى يتضمنها مخطط المشروع.

إضافة إلى معدات وأنظمة المرافق الرئيسية بما في ذلك مولدات الكهرباء وأنظمة الإضاءة وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد وأنظمة التكييف ومرافق تجميع ومعالجة النفايات والمصاعد والخزانات والأنابيب والمولدات ومداخن ومراوح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية وأنابيب المياه الرئيسية ومجاري الصرف الصحي وأنابيب ومداخن الغاز وأسلاك ومجاري الكهرباء التي تخدم أكثر من وحدة عقارية وأجهزة قياس تمديد أو توريد الخدمات والتجهيزات والتوصيلات والمعدات والمرافق التي يستخدمها مالكو أكثر من وحدة عقارية وأي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أي وحدة وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود وصيانة وسلامة العقار الفرعي والأجزاء المشتركة التي تتضمنها المخططات المعتمدة من الدائرة.

وحظر القانون على المطور أو شركة الإدارة اتخاذ أي اجراء بحق أي مالك أو شاغل يحول دون انتفاعه بالوحدة العقارية أو بالأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة وذلك بقصد إلزامه بسداد مقابل الخدمات خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه.

وحث القانون على ضرورة ان يكون لكل عقار فرعي لجنة تسمى “لجنة الملاك” يتم تشكيلها عند تسجيل عدد من الوحدات العقارية في السجل العقاري لا تقل نسبتها عن 30% من عدد الوحدات العقارية لملاك متعددين في ذلك العقار وتكتسب الشخصية الاعتبارية بمجرد تشكيلها بالقدر اللازم لممارسة مهامها ويكون لها مسمى يستمد من اسم العقار الفرعي وتتشكل اللجنة من عدد من الأعضاء لا يقل عن ثلاثة ولا يزيد على تسعة أعضاء، ويتم اختيارهم من بين جميع الملاك وفقا لنظام التصويت الذي يصدر بقرار من الرئيس وتكون مدة العضوية فيها ثلاث سنوات ولا يستحق أي عضو في لجنة الملاك أي بدل أو مقابل نقدي لقاء عضويته فيها واستثناء من أحكام هذه المادة للرئيس عند تعذر تشكيل لجنة الملاك لأي سبب من الأسباب إصدار قرار بإسناد إدارة العقار الفرعي لشركة تتولى إدارته على أن يكون القرار مسببا ولمدة سنة واحدة قابلة للتمديد لمدة أو مدد مماثلة في حال عدم زوال المانع.

وحدد القانون مهام لجنة الملاك على ان تتولى وضع نظامها الأساسي والتعاقد مع شركة الإدارة التي رست عليها المناقصة والتحقق من قيام شركة الإدارة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وفق نظام إدارة المبنى والاطلاع على الموازنات السنوية المعدة لصيانة العقار الفرعي وتقديم التوصيات بشأنها ومناقشة أو اقتراح أي موضوع متعلق بالمشاكل والصعوبات المتصلة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وإخطار شركة الإدارة أو الدائرة بحسب الأحوال وتلقي الشكاوى والاقتراحات المقدمة من شاغلي الوحدات العقارية بشأن إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وفقا للإجراءات المنصوص عليها في النظام الأساسي وإخطار الدائرة عن أي عيوب في الأجزاء الهيكلية للعقار الفرعي ويحظر على لجنة الملاك التدخل المباشر بأي شكل من الأشكال في الشؤون المتصلة بإدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة.

كما حدد القانون النظام الأساسي وشروط عضوية لجنة الملاك واجتماعات لجنة الملاك وتصريح شركات الإدارة وسجل شركات الإدارة وشروط قيد شركات الإدارة واختيار شركات الإدارة والضمان المصرفي ومهام والتزامات شركة الإدارة والتعاقد مع مزودي الخدمات ومقابل الخدمات وحساب الصيانة وإيرادات ومصروفات إدارة الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة والمبالغ المستحقة في حالة البيع والامتناع عن سداد مقابل الخدمات وتحصيل المبالغ المستحقة على مالك الوحدة العقارية والتأمين والإشعار عند تأجير الوحدة العقارية والرقابة والتفتيش وإجراء تعديلات على العقار الفرعي وصفة مأموري الضبط القضائي والرسوم والمخالفات والغرامات والتظلم وتضارب المصالح وتوفيق الأوضاع والقرارات التنظيمية.

يعمل بهذا القانون بعد ثلاثين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.