جدة - أدار الندوة - سالم مريشيد، و ضيف الله المطوع  

بقيت أسعار إيجارات المساكن مرتفعة رغم تعافي السوق من آثار “أزمة 2008” المالية، حيث لا يزال جشع معظم التجار مستمراً، وسياسة “عرض وطمع” تلتهم نصف دخل المواطن!، وعدد المستأجرين يتضاعف، وجيل الشباب عاجز عن الصمود أمام إيجار بأرقام فلكية ودخل منخفض..!، إلى جانب أن أسعار الأراضي أغلى من بناء السكن، كما أن شقق التمليك والمنازل الجاهزة دون المستوى..!.

وعانى كثير من المستأجرين من سياسة “عاجبك والا اطلع”، وعبّروا عنها بأنها تحدٍ لفرض أمر واقع من دون رقيب يحمي، أو مبدأ تحديد القيمة وفقاً لعمر العقار الزمني، ومع كل ذلك لا نزال نتفرج على واقع المشكلة، وننتظر حلول السماء تمطر نظاماً يُحدد العلاقة بين المالك والمستأجر، ويحفظ الحقوق، ويوحد العقود من دون مبالغة، إلى جانب تخصيص لجنة خاصة للبت في قضايا العقار من دون الاضطرار لمراجعة المحاكم فترة طويلة، وفرض رسوم على الأراضي البيضاء أو إلزام أصحابها بالمسارعة في البناء أو تخطيطها وبيعها على المواطنين.

“ندوة ايجار” تناقش هذا الأسبوع استمرار ارتفاع إيجارات المساكن من دون حلول في سوق لم يضبطه إلاّ الجشع، وغياب النظام.

في البداية، أكد “الأحمري” على أن الإيجارات ارتفعت في معظم أنحاء المملكة بشكل مبالغ فيه جداً، وشمل كافة أنواع المباني سواءً التجارية أو الإدارية، وحتى التي يسكنها فئات ذوي الدخل المحدود، حيث أصبحوا يلاقون مشقة كبيرة من أجل مجاراة هذا الارتفاع “الجنوني” في قيم الإيجار، مبيناً أن الإحصائيات الحديثة كشفت عن أن معظم المواطنين لا يملكون منازل، ولا يقدرون حتى على شراء شقة يسكنون فيها، مرجعاً سبب ذلك عدم وجود تنظيم كاف في هذا المجال؛ مما أغرى أصحاب هذه المباني نحو الطمع بالمستأجرين.

وقال إنه قبل (45) عاماً صدر قرار من مجلس الوزراء حدّد فيه العلاقة بين المالك والمستأجر؛ إذ تضمن العديد من البنود والشروط التي يمكن أن يلتزم بها الطرفان حتى لا يقع أي نوع من الظلم، متسائلاً عن سبب عدم الإلتزام بتطبيق وافٍ لهذا القرار، حتى صار حبراً على ورق في الأدراج، مبدياً دهشته من جشع أصحاب عمائر قديمة يزيد عمرها عن ثلاثين عاماً، وعلى الرغم من ذلك رفع ملاكها إيجاراتها بنسبة (200%)؛ مما تسبب في إزعاج كبير للمستأجرين خاصة أصحاب الدخل المتدني، متمنياً أن يتم تحديث الضوابط والقوانين بما يضمن تطبيقها.

عدد المستأجرين يتضاعف والجيل المقبل لن يصمد أمام إيجار بأرقام فلكية ودخل منخفض..!

وأضاف أن القفزات الكبيرة في الإيجارات أدت إلى ارتفاع أسعار المواد الغذائية، حيث يبررون ذلك بارتفاع إيجارات المحال، فتضاعفت معاناة أسر لا تقدر على الإيفاء بهذه الالتزامات، مبيناً أن حل تلك المعضلة يبدأ من توفير مساكن لذوي الدخل المحدود الذي يترقبون مشروعات “وزارة الإسكان” بفارغ الصبر.

وحول الصلاحية التي يملكها صاحب المبنى في الإخلاء وإنذار المستأجر بترك المبنى في مدة قصيرة، ذكر أن هذه الصلاحية فيها إجحاف كبير بحق المستأجر، مطالباً بإلغائها إلاّ في حالة عدم ملاءمة المبنى للسكن بوجود خلل، أو أن يكون آيلاً للسقوط، وفي مثل هذه الحالة لابد لصاحب المبنى أن يسارع بترميمه ثم يعود المستأجر.

ودعا ” ناصر الثويني” إلى بحث حلول أكثر جدوى أمام غلاء الإيجارات، وأولها مناقشة سبب ارتفاع قيمة الأراضي؛ مما أدى إلى تزايد الإيجارات، ومن ثم يواجه فئة كبيرة من المجتمع أزمة في السكن، مقترحاً توزيع المزيد من المخططات السكنية من قبل الدولة للمواطنين.

وذكر “د.عطار” تعريفاً موجزاً لمفهوم الإيجار السكني، مبيناً أنه ينقسم إلى ثلاثة أنواع “حديث”، “قديم”، و”تجاري”، إلى جانب مبان مصممّة لمبان يتم تأجيرها كمكاتب أو مرافق حكومية، وكذلك العقود مختلفة ما بين طويلة وقصيرة المدى، مشدداً على أن المشكلة التي نعاني منها هي أن كل عقود الإيجارات في المملكة لا تخضع لقوانين محددة، بل إن كل صاحب عمارة يضع شكل العقد وفق مزاجه الخاص، بينما الأحرى أن يكون هناك بيانات واحدة ومشتركة لكل العقود التي يتم استخدامها في هذا الصدد على أيدي مختصين في هذا المجال إلى جانب قانونيين ممارسين.

وقال إن عدم وجود مثل هذه العقود الموحدة يؤدي إلى وجود إشكالات بين المالك والمستأجر في نواح رسمية عديدة مثل فواتير الكهرباء والهاتف، حيث إن هذه الجهات تطلب الفواتير من المالك لتحويلها باسم المستأجر، مقترحاً إيجاد نظام يتم بموجبه تحديد قيمة إيجارات المباني وفقاً لعمرها الزمني، من خلال تحديد نسبة زيادة أو خفض سنوي يلتزم بها كافة الأطراف.

وعلّق “الأحمري” على ما ذكره “د.عطار”، قائلاً: “الغرفة التجارية بجدة كانت هي السابقة في وضع دراسات متكاملة في هذا الموضوع من خلال اللجان العقارية فيها، وعلى ضوء هذه الدراسات تم رفع التوقيعات إلى وزارة العدل التي شكلت بدورها لجاناً لهذا الغرض، ورفعت توصياتها للمقام السامي من أجل توحيد العقود، وصدر أمر بذلك لتوثيقها من عدة جهات سواء كانت تلك العقود للإيجار أو التقسيط”، داعياً إلى إنشاء مكاتب مخصصة لتوثيق هذه العقود من أجل تنفيذها إذا حصل خلافات بين أطراف متنازعة دون الرجوع إلى المحاكم.

وأضاف أن هذه الإجراءات لها قدرة على الحد من النزاعات القضائية، منوّهاً أن التعليمات التي صدرت مؤخراً حول اشتراك جميع مكاتب العقار وأصحاب المباني في “نظام شموس الأمني” لها فوائد أمنية كثيرة، وبالتالي تنسحب هذه الفوائد على معرفة تامة بكل سكان الأحياء وعناوينهم من مواطنين ومقيمين وأسرهم، من خلال سجل مدني يضم أفراد الأسرة ويكون هذا السجل مربوطاً بالعمدة، كما يُسهّل للمحاكم الوصول إلى الشخص المطلوب، مبيناً أنه تم تكليف المكاتب العقارية بتوحيد هذه العقود إلكترونياً.

وأقر ” المهندس خالد الزهراني” بالارتفاع الخيالي في قيم إيجارات المساكن إلى حد أصبحت بعض فئات المجتمع تدفع (60%) من دخلها للإيجار، بينما المفترض بحسب الدراسات الاقتصادية أن لا تتجاوز قيمة إيجار أي شخص ما نسبته (25%) من إجمالي الدخل، مبيناً أن أغلب المباني وشقق التمليك يتم تنفيذها على أيدي شركات خاصة، حيث يستثمر مواطنون أموالهم في مجال العقارات، ويوكلون مهمة تنفيذها ومتابعة إلى بعض الوكلاء الذين يتعاملون مع المستأجرين بجشع.

وعن مدى جدوى شقق التمليك؟، أوضحت “ميساء النعمان” أن معظمها غير جيد من ناحية صغر المساحة بشكل مبالغ فيه، وسوء التصميم، فضلاً عن ارتفاع أسعارها التي تجاوزت (700) ألف ريال، وربما أكثر؛ بسبب ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، مطالبة بإيجاد نظام ثابت للتأجير لمعرفة الدخل الشهري للمؤجر، مقترحة إنشاء شقق حكومية تؤجر بأسعار معقولة للأفراد.

وذكر “المهندس جمال برهان” أن نسبة كبيرة من المواطنين يسكنون في مبانٍ بالإيجار على الرغم سلبياته، مبيناً أن وزير الإسكان في أحد لقاءاته ذكر أن هناك قانوناً سيتم إصداره؛ لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ودعا “الأحمري” إلى إصدار قرار للحد من ارتفاع إيجارات المساكن، تماشياً مع هو معمول به في الدول المتقدمة، دون ترك الملاك يعملون ما يريدون، مبيناً أن نظام فرز الوحدات السكنية ومجلس الملاك لم يفد أي مواطن؛ مما أجج المشاكلات بين السكان في العمارة الواحدة، حيث لا يعرفون إلى أين يلجأون لفك هذه المشاكلات، وإلى أي جهة يقصدون؛ لأن النظام ينص على أن يكون مجلس الملاك يكون في عمائر لا تقل عن (21) طابقاً، بينما تلك الأبراج السكنية المماثلة عددها قليل في كل المدن بالمملكة، وبالتالي فإن النظام لا يمكن تطبيقه على أرض الواقع، الأمر الذي يدعو إلى إيجاد جهة مسؤولة لها القدرة على حسم هذه النزاعات.

وتطرق إلى جانب كيفية بناء الوحدات السكنية، لافتاً إلى أن المسؤولية في المقام الأول تعود إلى الأمانات من خلال إشراف مكاتب هندسية مرخص لها بإصدار الخرائط والإشراف عليها حتى تتحمّل مسؤوليتها تجاه هذه العمائر على الوجه الأكمل.

وعلّق “م.برهان” قائلاً إن المشكلة الأساسية في هذا المجال هم المقاولون أنفسهم؛ لعدم وجود نقابة مهنية يمكن أن تقنن الأداء، مبيناً أن “هيئة المهندسين” سعت إلى إنشاء نقابة ولكن لم يفلح الأمر، وبالتالي لا يوجد جهة تشتكي إليها في حالة تقصير تظهر من مقاول أياً كان نشاطه، منوهاً أن “هيئة المهندسين” لا تفسح المجال لأي تزوير أو تقصير في مجال الهندسة المعمارية، حيث اكتشفت الهيئة مؤخراً وجود ستة آلاف شهادة هندسية مزورة.

أسعار الأراضي أغلى من بناء السكن وشقق التمليك والمنازل الجاهزة دون المستوى..!

وطالب “الأحمري” بالعمل الجاد والرقابة الصارمة لكل الجهات التي ترتكب الأخطاء سواء بقصد أو بدونه، بغض النظر عن حجمها، خصوصاً أن أعداداً هائلة من المواطنين يشتكون من التلاعب الحاصل في مجال مواد البناء، حيث إن بعض التجار ومن أجل الكسب يستخدمون بضاعة رديئة، مطالباً بإيقاف الاستيراد من بعض الدول المنتجة بجودة ضعيفة، داعياً إلى فرض رسوم محددة على الأراضي المهجورة أو التي تركها أصحابها دون بناء، حيث إن هذه المساحات الخالية تشكل ضرراً كبيراً على المخططات السكنية.

وتساءل “م.برهان” مصير الرسوم المفروضة على الأراضي البيضاء إن تم القرار، مقترحاً أن تجيّر تلك الرسوم إلى بناء مساكن تؤجر بسعر معقول، ذاكراً أن البنوك مطالبة بدور أكبر في هذه القضايا الاجتماعية.

وأيّدت “ميساء النعمان” فرض رسوم على المساحات الشاغرة داخل المدن كونها مشوّهة للمنظر فضلاً عن الإفادة منها حتى لو بإقامة إنشاء متنزهات وحدائق للترويح عن المواطنين.

وعلّق “م.الزهراني” على ما ذكرته “النعمان” ذاكراً أن إنشاء وحدات سكنية يحتاج إلى وقت طويل قد يمتد إلى أربع سنوات، وبالتالي فإن عدد السكان يتفاقم خلال هذه المدة الطويلة بأعداد كبيرة، مما يجعل حاجة السكنية تزيد.

وتداخل “د.عطار” قائلاً إن الحالة التي عليها عقود التمليك في الوقت الحالي تحتاج إلى تعديلات وإضافات كثيرة حتى نفسح المجال لبعض الشركات الكبيرة ومنها الأجنبية للمساهمة في حل مثل هذه القضية المتمثلة في أزمة المساكن.

واستغرب “الأحمري” من استقدام بعض المؤسسات الوطنية في مجال المقاولات عمالة أجنبية من مهندسين أو عمال يفتقدون للمهارة والخبرة، وتم استقدامهم لأنهم أرخص الأيادي العاملة، وتعتمد عليهم المؤسسات من أجل الربح المادي الوفير، منوّهاً أن هذه الممارسات تؤدي إلى غياب الرؤية الصحيحة في إيجاد حلول مبتكرة لحل هذه القضية المؤرقة للأجفان.

وأضاف أن من ضمن الحلول هو عدم طرح أراض المنح للبيع بعد فترات محددة تحسباً لعدم وقوع مضاربات عقارية تسهم في ارتفاع الأسعار.

وأرجع “د.عطار” عدم التخطيط في القرارات من ضمن المعوقات أو المشاكلات المؤدية إلى تفاقم أزمة المساكن، حيث إن الشوارع المأهولة بالأبراج السكنية ومهما يكن موقعها، يكون الإيجار فيها بأغلى الأثمان، مقترحاً إنشاء جهة تتولى تنظيم إيجارات المساكن.

وطالب “م.برهان” بتطبيق حلول يمكن أن تسهم في فك أزمة المساكن، وأبرزها استقطاب شركات متطورة في مجال المقاولات، إلى جانب دعم دور الشباب في مسيرة التنمية، وإيجاد جمعيات إسكان تعاونية.

عانينا كثيراً من «عاجبك و الا أطلع» ولا نزال نتفرج على المشكلة وننتظر حلول السماء تمطر نظاماً

وحذّر “الثويني” من المساهمات الوهمية التي يعبث من خلالها محتالون بأسماء شركات وهمية لإنشاء وحدات سكنية وبيعها بأسعار في متناول الأيدي، بيد أنها نوع من الاحتيال والمتاجرة الرخيصة على حساب المحتاجين.

وعلّق “د.عطار” مستشهداً بشركات أجنبية شيّدت بعض المدن العسكرية في شكل مدن نموذجية يمكن الاقتداء بها، في وقت أخفقت فيه شركات عن تحقيق الهدف المنشود، مطالباً بدراسات لبحث معرفة احتياجات المواطنين من المساكن في كل مدينة من مدن المملكة.

أراض غير مأهولة

وذكر “م.برهان” أن نسبة كبيرة من المواطنين لا يمتلكون مساكن ويعيشون بالإيجار على الرغم من أن نسبة الأراضي المأهولة في المملكة لا تتجاوز (5%) تقريباً، بينما نرى مدناً خارجية أراضيها مأهولة بنسبة (60%)، ولدينا مساحات في المملكة غير مأهولة بالسكان، ولا تستثمر كونها صحراء قاحلة.

وشدّد “الثويني” على أن هذه القضايا العالقة بموضوع الإيجارات وأسعار الأراضي وغيرها يمكن أن تجد علاجاً إذا توفرت العزيمة لدى المسؤول والجهات المعنية إلى حسم المشكلة، وتقليل جشع التجار العاملين في المجال.

ودعت “ميساء النعمان” إلى أهمية العمل الجاد من أجل جعل إيجارات المساكن بأسعار معقولة تناسب كافة شرائح المجتمع.

طالب “ناصر الثويني” بضرورة إنشاء لجنة لفض المنازعات في العقار والإيجارات، بحيث يكون لها قرار نافذ على الطرف المتسبب في الخطأ أو المماطل، إذ إن وجود هذه اللجنة يساهم في الحد من الكثير من الخلافات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين، فإذا كان المستأجر مماطلاً في دفع الأجور المترتبة عليه؛ تتدخل اللجنة وتجبره على دفع تلك الأجور حتى لا ينجم عن ذلك أي إشكاليات قد تتطور لما لا تحمد عقباه؛ نتيجة شعور صاحب العقار بالغبن وعدم وجود جهة تستطيع حل المشكلة المترتبة على تلك المماطلات والتسويف من المستأجر، إلى جانب الروتين الطويل المتبع في الجهات الرسمية كالشرط والمحاكم والتي يدرك الكثير من المستأجرين روتينها الطويل، وتنتهي بالطلب من المستأجر إخلاء الدار لصاحبها والذهاب بما عليه من إيجارات حتى لو أحدث كثيرا من العبث في العقار وجعله يتطلب إصلاحاً كبيراً.

وأضاف أن وجود هذه اللجان يحمي المستأجر من جشع بعض الملاك الذي يرفع إيجاراته عاماً بعد عام بنسب كبيرة دون مبرر ودون مراعاة لحال المستأجر ودخله مهدداً إياه بقبول الزيادة أو الإخلاء؛ نتيجة غياب نظام يحدد سقف معين للزيادة في الإيجار إذا وجدت مبررات لذلك، دون أن يكون الجشع هو المقياس الذي يعمل به تجار العقار ويتحكمون بواسطته في رقاب المستأجرين وخصوصا الملتزمين في السداد وغير المماطلين.

وتحدثت “ميساء نعمان” عن شقق التمليك التي تباع في الوقت الحاضر دون ضوابط أو أنظمة تحمي المشتري، حيث إن معظم هذه الشقق تبنى من قبل مستثمرين بأسماء وهمية وتنفذ بمواد رديئة ولا تتطابق الشروط والمواصفات، وعندما يتورط فيها شخص ويشتري شقة من هذه الشقق ويكتشف العيوب الكبيرة فيها التي يحتاج إصلاحها لمبالغ كبيرة وقد يحاول أن يتراجع عن الشراء؛ نتيجة تلك الأعطال يضيع في مراجعات مكوكية طويلة بين المحاكم والشرط وإمارات المناطق ودون طائل غالباً؛ مما يتطلب تفعيل المحاكم العقارية، وإيجاد نظام واضح وفاعل في فض المشكلات، ومنع بيع التدليس والغش العقاري.

أكد “عبدالله الأحمري” على أن كثيرا من المستثمرين يهمهم ملء جيوبهم في المقام الأول ولا شيء غيره، وهذا يتجلى عندما يلجأ المستأجر إلى المالك من أجل خلل في عقار الأخير الذي يعلم أنه لا توجد جهة تقف مع المستأجر من أجل أخذ حقه، ولو اشتكى سيدخل في متاهات طويلة ومراجعات عديدة.

وقال:”ربما أدى هذا إلى أن تتحول المشكلة من مطالبة طرف بحق لم يدفعه إلى قضية جنائية عندما يجد صاحب الحق نفسه مضطراً أن يأخذ حقه بيده؛ لأنه تعب من مراجعة الجهات المعنية ولم يجد عندها حل لمشكلته، ونكون بذلك قد تسببنا نتيجة الروتين في تطور مشكلة كان يمكن حلها في ساعة لو نفذنا قاعدة إعطاء كل ذي حق حقه دون تأخير و(روح وتعال، وحولنا شكواك للمحكمة أو الشرطة)، وفي الأخير وبعد طول عناء يقبل المؤجر بالأمر الواقع ويكتفي بأن يخرج المستأجر من بيته دون أن يأخذ منه ما عليه من إيجارات متأخرة”.

وأشار “م.جمال برهان” على أن المشكلة تكمن في الروتين المتبع في كثير من الإجراءات الحكومية التي تتبع أنظمة وقوانين كرّست ثقافة المماطلة والتلاعب بحقوق الآخرين، ولعل من أبرز هذه الصور التي تعكس اللامبالاة من قبل بعض المسؤولين عن حل هذه المنازعات سواء في المحاكم أو الشرط عندما يطلب منك القاضي أن تحضر بنفسك غريمك، وعندما تقول له كيف أحضره وهل أملك الصلاحية لذلك؟ وهل لدي القدرة على ذلك؟ يرد عليك المسؤول في المحكمة أو الشرطة “أجل تبيني أنا أحضر لك خصمك!”، مبيناً أن مثل هذه النظرية المتبعة في الجهات المعنية تسببت في تفاقم كثير من المشكلات دون وجود نظام واضح وإجراءات بينة تحمي حقوق الناس من المماطلين.

يرى “ناصر الثويني” أننا فشلنا في مخطط الإسكان المناسب للمواطن، ذاكراً أن نسبة الأراضي المعمورة في المملكة لا تتجاوز (5%)، بينما هي في الدول المتقدمة تتجاوز (60%)؛ ولهذا فإن قيمة الأرض في الحقيقة عندنا (صفر%)؛ لأن معظمها صحاري لم تستغل ولم تطور وتصلها الخدمات، وحصرت الأراضي المخدومة في وسط المدن ومعظم هذه الأراضي مملوكة لتجار عقار لم يستغلوها ويحولوها لمشروعات سكنية تحد من المشكلة، بل مازال معظمها أراضي بيضاء.

وذكر “عبدالله الأحمري” أن عدداً من المواطنين دخلوا التوقيف؛ بسبب عجزهم عن سداد إيجارات مساكنهم التي وصلت قيمها إلى مبالغ مرتفعة، على الرغم من كونه موظفاً ولكن لم يستطع الإيفاء بذلك المبلغ الضخم؛ مبيناً أن خطط الإسكان لم تنجح ولم تحقق تطلعات المواطن حتى الآن – على حد قوله.

توصيات ومقترحات

• إجراء دراسات مستفيضة وسريعة لتخفيض إيجارات المساكن.
• توفير عقود موحدة للإيجارات السكنية والتجارية وبيع الشقق.
• إصدار قانون لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
• تخصيص لجنة خاصة للبت في قضايا العقار وحل أي إشكالات تحدث بين المستأجر والمؤجر من دون الاضطرار لمراجعة المحاكم فترة طويلة.
• إيجاد معاهد تدريب لتوفير كوادر وطنية مؤهلة في مكاتب العقار.
• دخول بعض المقاولين الميدان من دون خبرات كافية أدى إلى خلل وتصدعات وسوء تنفيذ في بعض المباني.
• التأكد من صلاحية مواد السكن قبل الشراء من خلال اختبارات هندسية.
• فرض رسوم على الأراضي البيضاء أو إلزام أصحابها بالمسارعة في البناء أو تخطيطها وبيعها على المواطنين.
• زيادة توزيع المخططات السكنية لفك أزمة الأراضي.
• بناء شقق مكتملة وبمواصفات جيدة وتوزيعها على المواطنين بالأقساط.

• إيجاد جهة تخطيط يمكن الرجوع إليها لأخذ الحلول عند الأزمات.